Konut Değer Artışı Vergisi Nasıl Hesaplama Yapılır? 5 Yıl Muafiyeti Kalktı mı?

Öncelikle konumuza Gayrimenkul (Konut) Değer Artış Kazancı nedir? sorusu ile başlayalım. Gelir Vergisi Kanunu 80. maddesi gereği Konut alım tarihinden itibaren 5 yıl geçmeden bu konutun satış yapılması durumunda değer artış kazancına tabi olmaktadır. Hangi durumlarda Konut değer artışı hesaplanarak vergilendirilir? Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından belirtilen açıklama şu şekilde;

“İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak (5615 sayılı kanunun 5 inci maddesiyle değişen ibare Yürürlük; 1/1/2007 tarihinden geçerli olmak üzere 04.04.2007) beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri tahsis  tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.)”

Konut değer artışı vergisi nasıl hesaplama yapılır? 5 yıl muafiyeti kalktı mı?

Konut Değer Artış Kazancı vergisinden nasıl muaf olurum? diye soranlar için ise verilecek cevap alım tarihinden 5 yıl içinde bu konutun satılmaması olarak belirtebiliriz. Bir diğer istisnai durum ise miras yolu ile tarafınıza intikal etmiş olan konutu satmanız durumunda 5 yıl şartı aranmaksızın bu kazanç için değer artışı kazancı vergisi ödemezsiniz.

Bir diğer merak edilen konu ise, Kentsel dönüşüm yapılan dairelerde değer artışı vergisi hesaplanır mı? diye soranlar olabilir. Gelir İdaresi internet sitesinde yapılan açıklamada, kentsel dönüşüm projesi kapsamında yeniden yapılan binalarda ilgili mevzuat gereği tapu sahibinin değişmesi yada tapuda gerçekleşecek cins tashihi sonrası 5 yıllık süre yeniden başlayacak olarak belirtilmektedir. Tereddüt edilen durumlarda ise Gelir İdaresi Başkanlığı ile iletişime geçebilir siniz.

Konut Değer Artışı Vergisi Nasıl Hesaplama Yapılır?

Konut Değer Artışı Vergisi Hesaplaması için Tüik tarafından her ayın üçünde açıklanan Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksi rakamları dikkate alınmaktadır. Eski adı ile Tefe Tüfe rakamlarında Yİ-ÜFE (Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksi) oranlarında alış-satışın gerçekleştiği aydan bir önceki ayın Yİ-ÜFE oranları kullanılmaktadır.

• Değer Artışı Kazancı Hesaplama Tablosu

Konut Değer Artışı Vergisi Hesaplama Örneği;

01.02.2015 yılında 150.000 Lira karşılığında satın aldığınız konutu 06.03.2017 tarihinde 250.000 Liraya sattığınızı var sayalım. Satın alma ve Satış tarihi itibariyle bir önceki aya denk gelen Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksi rakamları aşağıda belirtildiği gibidir.

• 01.01.2015 Yİ-ÜFE Endeksi: 236,61
• 01.02.2017 Yİ-ÜFE Endeksi: 288,59

Yukarıda belirtilen ÜFE endeks değeri oranlarının birbirine oranı ile satın alma fiyatı çarpılarak bugünkü TL değeri hesaplanır. 150.000 TL * (288/236) = 182.953 TL Konutun güncel satın alma değeri. Şimdi konutun satış değeri ile hesapladığımız güncel satın alma değerini birbirinde çıkararak bu satıştan ettiğimiz kâr hesaplaması yapılır. 250.000 TL – 182.953 TL = 67.047 TL satıştan elde edilen kâr.

Evet yapılan hesaplama sonrasında 67.047 TL kâr rakamına ulaşsak da bu tutar üzerinden giderler, vergi ve harç tutarlarını düşebiliriz. Şöyle ki konutu satın alırken ödenen binde 2 tapu harcı ve konut satışında ödenen binde 2 tapu harcını matrahtan düşebilirsiniz. Ek olarak konut kredisi ile satın aldığınızı da var sayarsak satış gerçekleşene kadar olan kredi taksitleriniz de 20.000 TL faiz olarak ödenen rakam olduğunu düşünelim. Bu rakamları vergi matrahından düşersek,

• 67.047 TL – (3.000 TL+ 5.000 TL Tapu Harcı) – (20.000 TL Faiz) – (11.000 TL İstisna) = 28.047 TL Konut Değer Artışı Vergisine tabi olan rakama ulaştık. Yıl bazında Konut Değer Artışı Kazancı Vergisi İstisna Rakamları ve Yıl bazında ödenecek Gelir Vergisi Rakamlarına aşağıdaki bilgilerden ulaşabilir siniz.

Konut (Gayrimenkul) Değer Artışı Kazancı İstisna Tutarları

• 2017 yılı Konut Değer Artışı Vergisi İstisna Rakamı 11.000 TL
• 2016 yılı Konut Değer Artışı Vergisi İstisna Rakamı 11.000 TL
• 2015 yılı Konut Değer Artışı Vergisi İstisna Rakamı 10.600 TL
• 2014 yılı Konut Değer Artışı Vergisi İstisna Rakamı 9.700 TL
• 2013 yılı Konut Değer Artışı Vergisi İstisna Rakamı 9.400 TL
• 2012 yılı Konut Değer Artışı Vergisi İstisna Rakamı 8.800 TL
• 2011 yılı Konut Değer Artışı Vergisi İstisna Rakamı 8.000 TL
• 2010 yılı Konut Değer Artışı Vergisi İstisna Rakamı 7.700 TL

Gayrimenkul (Konut) Değer Artışı Vergisi Soru-Cevap

Soru 1: Emlak gelir vergisi hesaplama yaparken gayrimenkul üzerinde yapılan tadilatlar, örnek vermek gerekirse kolon ve kiriş güçlendirme, kapıların değiştirilmesi, kombi konulması, mutfak, banyo, boya, zemin değişimi gibi işlemlere ait faturaların gayrimenkul değer artış vergisi öderken düşmek mümkün mü? 

Cevap 1: Değer artışı kazancının hesaplama işleminde; gayrimenkulün iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ekler yapılması için ihtiyar olunan gider tutarlarının maliyeti artırıcı nitelik taşıdığı kabul edilmektedir. Bu nitelikte olmayan normal bakım ve tamir giderleri mutfak, banyo, boya, zemin ve benzer işler için yapılan harcamalar gayrimenkul değer artışı vergisinden düşülemez.

Soru 2: Konut satın aldıktan sonraki yıllarda ödenen emlak vergisi, gayrimenkul değer artış vergisinde konutun maliyeti olarak değerlendirilerek değer artış kazancı vergisi matrahında düşülür mü?

Cevap 2: Ne yazık ki satın almış olduğunuz konut için ödenen emlak vergileri, değer artış kazancı vergisi matrahından düşülemez.

Soru 3: Gayrimenkul maliyet bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi ve değer artış kazancı vergisi matrahında belirtilememesi durumunda değer artış kazancına konu tutar nasıl hesaplama yapılır?

Cevap 3: İlgili maliyet bedelinin hesaplama yapılamaması durumunda; Vergi Usul Kanunu hükümleri gereği, takdir komisyonları tarafından tespit edilecek olan bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda yada envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınmaktadır.

Soru 4: Veraset sonrasında tarafınıza intikal eden kooperatif payının devri sonrasında kısmi ödeme yapılması durumunda , bu kooperatif payının daire olarak edinim itibariyle 5 yıl içinde satılması halinde gayrimenkul değer artış kazancı vergisi doğar mı?

Cevap 4: Vefat sonrası intikali gerçekleşen kooperatif hissesi için ; kooperatif sermayesine ve dolayısıyla sahibi olunan kooperatif hissesine çeşitli şekillerde katılım payı ödemesinin bir bölümünün miras sonrası tarafınızca yapılmış olması sebebiyle, bu kısma isabet eden daire payının ivazlı iktisap olarak değerlendirilmesi ve gayrimenkulün mülkiyetinin kazanılmasının tapuya tescille doğması dolayısıyla bu dairenin tarafınıza intikal tarihinden beş yıllık süre içerisinde satılması halinde bu satıştan elde edilecek kazancın ilgili yıl için belirlenen istisna tutarını aşan ivazlı iktisaba tekabül eden kısmının değer artışı kazancı olarak değerlendirilerek beyan edilmesi gerekmektedir.

Soru 5: İvazsız olarak iktisap edilen gayrimenkulün üzerine, sahibi tarafından inşa edilen veya kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra satılması durumunda elde edilen gelir için gayrimenkul değer artışı kazancı vergisi doğar mı?

Cevap 5:  Gayrimenkullerin ivazsız olarak iktisap edilmesi durumunda değer artışı konusuna girmez. Bu boyutta  ivazsız olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine, sahibi tarafından inşa edilen yada kat karşılığı olarak alınan gayrimenkullerin, daha sonra satılması durumunda elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak değerlendirilmez.

Soru 6:  Satın aldığım gayrimenkulü satmak istediğimde, gayrimenkulün emlak vergisine esas değerinin satış bedelinden yüksek olması durumunda, değer artış kazancının hesaplanmasında satış bedeli olarak hangi değer esas olarak alınmaktadır?

Cevap 6: Gayrimenkulün satış bedelinin, tapu harcına esas matrahı oluşturmakta olan emlak vergi değerinden düşük yada yüksek olduğu hallerde değer artışı kazancının tespiti işleminde tapu harcına esas teşkil eden vergi değeri değil, gerçek satış bedelinin dikkate alınacağı belirtilmektedir. 5 yıl içerisinde gerçekleşecek gayrimenkul satışı sonrası oluşacak gelirin, değer artış kazancı olarak değer artışı kazancı vergisine tabi olacağı belirtilmekle birlikte gerçek satış bedelinin dikkate alınması gerektiği belirtilmektedir.

Soru 7: Gayrimenkul sahibinin bir firmaya kefilliği sonrasında ipotek konulan dükkanın 2014 yılında 100 Bin TL ‘ye satın alındığı, firmanın borcunu bankaya ödeme yapamaması durumunda satın alınan dükkanın Banka tarafından ilgili firmanın 300 Bin TL kredi borcuna denk gelen kısmi ile satın alınması durumunda değer artış kazancı beyannamesi verilmesi gerekir mi?

Cevap 7: 2014 yılında satın alınan dükkanın satış bedeli olarak 300 Bin TL’ nin dikkate alınacağı ve satış sonrası doğan yıllık beyanname ile bildirilmesi gereken değer artış kazancının Gelir Vergisi Kanunu mükerrer 81. maddesi gereğince tespiti gerekmektedir.

Soru Cevap kısmında Gelir İdaresi Başkanlığı internet sitesinde sorulan sorulardan alıntı yapılmıştır. Tereddüt edilen durumlarda gib.gov.tr adresinden bilgi edinilmesi gerekmektedir.